Quanto qui di seguito riportato vuole essere semplicemente un piccolo aiuto e promemoria a chi decide di affittare o dare in affitto un appartamento (o una casa). Si consiglia comunque di affidarsi ad un professionista o ad una associazione per predisporre il contratto di locazione che più si avvicini alle vostre esigenze per verificare gli usi e costumi della propria città.
La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
La locazione è un contratto consensuale ad effetti obbligatori e a prestazioni corrispettive.
Le obbligazioni principali del locatore consistono nel consegnare la cosa e mantenerla in buon uso e nel garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Il locatore deve altresì eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore; in caso di riparazioni urgenti il conduttore può eseguire direttamente le riparazioni, salvo rimborso, purché ne dia avviso al locatore.
Le obbligazioni principali del conduttore consistono invece nel:
prendere in consegna l’immobile e conservarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, al momento della riconsegna dell’immobile questo dovrà essere nello stesso stato in cui è stato ricevuto;
dare il corrispettivo pattuito entri i termini pattuiti;
Sono poi a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione e le spese condominiali di manutenzione ordinaria.
Il regime delle locazioni di immobili urbani è disciplinato dalla L. 27.07.78 n° 392 e successive modifiche e/o integrazioni quali la L. 09.12.98 n° 431 ove vengono stabiliti i principi legali ai quali i contratti devono uniformarsi.
La succitata legge offre alle parti le seguenti opzioni: o concludere un contratto con canone libero ma di durata non inferiore a quattro anni, nonché alla seconda scadenza di nuovo rinnovabile alle stesse condizioni, salvo diversa comunicazione del locatore almeno sei mesi prima; oppure contrarre sulla base di quanto stabilito, anche per il canone, in appositi contratti-tipo definiti fra le organizzazioni della proprietà e dei conduttori. In tal caso il proprietario gode di agevolazioni fiscali, ma la durata del contratto non può essere inferiore a tre anni, prorogata, in difetto di accordo sul rinnovo, di altri due anni, a loro volta rinnovabili salvo disdetta inviata sei mesi prima per lettera raccomandata.
In entrambi i casi il contratto deve avere forma scritta e il locatore, alla prima scadenza, può evitare il rinnovo, comunicando, con preavviso di sei mesi, la ricorrenza di uno tra i seguenti motivi, qualora:
intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale, proprio, del coniuge, dei genitori, figli e parenti entro il secondo grado;
sia persona giuridica, società o ente pubblico, e intenda destinare l’immobile alle proprie finalità istituzionali, offrendo al conduttore altro immobile idoneo;
il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato e la permanenza del conduttore sia di ostacolo alla ricostruzione;
l’immobile debba essere integralmente ristrutturato o demolito ovvero, se situato all’ultimo piano, intenda sopraelevare,
il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivi;
intenda vendere a terzi e non abbia altro immobile adibito a propria abitazione, potendo in tal caso il conduttore esercitare il diritto di prelazione, con le modalità di cui agli artt. 38 e 39, L. 78/392
Se il locatore, riacquistato legittimamente l’immobile non lo destina entro dodici mesi agli usi per i quali ha esercitato la disdetta o se essa è illegittimamente esercitata, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni o al risarcimento del danno non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone (art. 3 L. 431/98).
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