CONTRATTO PRELIMINARE
Il contratto preliminare è il contratto mediante il quale una o entrambe le parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto, detto definitivo.
Il preliminare che vincola entrambe le parti viene comunemente indicato come bilaterale mentre si parla di preliminare unilaterale con riguardo al preliminare che obbliga una sola parte alla stipulazione del definitivo.
Il ricorso al preliminare è frequente soprattutto nelle vendite immobiliari.
Mediante il preliminare le parti costituiscono immediatamente un vincolo obbligatorio in ordine all’alienazione di un bene, con effetti analoghi a quelli della vendita obbligatoria, riservando ad un successivo atto la creazione del titolo costitutivo dell’effetto reale. Generalmente il ricorso al preliminare si spiega nell’interesse delle parti di impegnarsi provvisoriamente in attesa che sia regolarizzato qualche punto o integrato qualche presupposto del contratto che si intende stipulare.
Il preliminare offre tra l’altro il vantaggio di non addossare alle parti gli oneri fiscali di un’operazione non ancora matura per l’adempimento e la cui attuazione potrebbe poi risultare concretamente preclusa.
In base all’art. 1350 del c.c. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico a pena di nullità. La stessa norma si applica anche alla procura ed al preliminare di compravendita.
La vendita di un bene immobile può essere effettuata a corpo o a misura; nel primo caso il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile ed eventuali differenze di misura, sebbene questa venga indicata, non danno luogo a supplementi o diminuzioni del prezzo, salvo il caso in cui la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.
Nella vendita a misura, invece, il prezzo viene stabilito in ragione di un tanto per unità di misura ed anche in tal caso, se la misura è inferiore il compratore ha diritto ad una riduzione, se superiore alla ventesima parte della misura dichiarata ha la facoltà di recedere.
Nella vendita degli immobili, alle garanzie generali previste dalla disciplina dei contratti (risoluzione, rescissione ed annullamento), si aggiungono la garanzia per vizi ed evizione che danno luogo nel primo caso ad una diminuzione del prezzo e nel secondo alla restituzione del prezzo ed al pagamento di tutte le spese per la vendita. Dette garanzie sono prestate dal venditore.
In ogni caso giova evidenziare come prima di sottoscrivere un preliminare di compravendita sia necessario raccogliere ulteriori informazioni sull’immobile oggetto della vendita attraverso:
visura ipotecaria: si effettua all’Ufficio dei Registri Immobiliari e permette di verificare che il venditore sia effettivamente il proprietario del bene oggetto di compravendita;
visura catastale: serve a verificare che l’immobile sia censito e che corrisponda alla destinazione d’uso;
visure tecnico urbanistiche: servono a verificare la conformità della planimetria reale dell’immobile con quella catastale e quella del progetto concessionato;
TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Per quel che riguarda il preliminare, bisogna segnalare l’art. 2645 bis c.c. introdotto dal decreto legge 31 dicembre 1996, n° 669, che prevede la trascrivibilità del preliminare con oggetto beni immobili purché risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata. Il valore che assume la trascrizione presso la competente Conservatoria di Registri Immobiliari costituisce una vera e propria prenotazione sul bene oggetto di compromesso, opponibile erga omnes, cioè a tutti gli altri eventuali creditori del venditore, perché la tutela offerta dalla trascrizione è quella del privilegio del diritto dell’acquirente rispetto a diritti altrui.
In sostanza con la trascrizione del preliminare al venditore viene sottratta la piena disponibiltà del bene oggetto del compromesso.
Torna alla sezione tecnico-legale