L'affitto (locazione immobiliare)

Introduzione

Il termine affitto viene comunemente, ma impropriamente usato per definire il contratto di locazione.La locazione, infatti, è il contratto con il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere un bene al conduttore in cambio di un corrispettivo (il canone).La locazione immobiliare ha sviluppato nel tempo una propria terminologia che solitamente sostituisce il linguaggio tecnico utilizzato nella forma contrattuale.Si sente comunemente parlare di “proprietario o padrone di casa” per definire il locatore, di “affittuario o inquilino” per definire il conduttore ed al posto della corresponsione del canone, si “paga l'affitto”.La locazione immobiliare è regolata dal codice civile e da leggi tra cui, la più importante, la legge 431/98 (legge Zagatti) “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” (frutto della collaborazione tra Governo ed associazioni di categoria di proprietari ed inquilini), in quanto prevede regole molto rigide ma in un'ottica di maggiore autonomia e trasparenza contrattuale per favorire il mercato.Ricordiamo sin d'ora che ulteriori informazioni, anche di carattere specifico, possono essere integrate consultando i siti www.sunia.it (Sindacato Nazionale Unitario Inquilini ed Assegnatari); www.sicet.it (Sindacato Inquilini Casa e Territorio); www.uniat.it (Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio); www.confedilizia.it. (Confederazione Italiana Proprietà Edilizia) ed www.agenziaentrate.it (per la parte fiscale).

Il contratto

Elementi fondamentali del contratto per la produzione di effetti legali e fiscali sono.

• L'identificazione delle parti attrici del contratto: nome, cognome, data di nascita, residenza, codice fiscale, ecc.
• L'identificazione dell'immobile, indicandone l'ubicazione, la composizione, i dati catastali e l'utilizzo finale.
• La data di stipula, a partire dalla quale si hanno 20 giorni per registrare il contratto e a partire dalla quale il contratto decorre.
• La durata, che può variare a seconda del tipo di immobile del contratto che si intende sottoscrivere.
• Il canone di locazione, con l'indicazione del periodicità ed il giorno in cui dovrà avvenire il pagamento.
• Il deposito cauzionale, per garantire il locatore da eventuali danni o mancati pagamenti del canone; solitamente corrisponde all'equivalente di 3 mensilità e viene restituita al conduttore al termine del contratto nel caso in cui riconsegni l'immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto.
• Eventuali spese condominiali ordinarie od annue (che non possono superare il 10% del canone pattuito).

Le tipologie contrattuali (L. 431/98)

La forma contrattuale più diffusa è il contratto libero, così definito in quanto il canone può essere liberamente contrattato.Tale contratto prevede la forma scritta ed il divieto di pattuire accordi economici diversi da quelli scritti, pena la nullità dello stesso e la restituzione del denaro.La durata minima è di 4 anni prorogabili per altri 4 (durate minori son sono valide) ed alla seconda scadenza (quindi dopo otto anni) sia il proprietario sia l’inquilino possono disdire il contratto comunicando, con sei mesi di anticipo, le proprie intenzioni. Se ciò non avviene, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni alle medesime condizioni. Solo in alcuni casi espressamente previsti dall’art. 3 L. 431/1998 il contratto può essere interrotto dal proprietario già alla prima scadenza (cioè dopo i primi quattro anni).
Come anticipato nell'introduzione, un altro frutto della L. 431/1998 è il contratto convenzionato, così definito in quanto “convenzione” tra Governo ed associazioni di categoria di proprietari ed inquilini per quelle zone definite al alta tensione abitativa.Tale contratto prevede la forma scritta ed ha una durata più breve del precedente, ovvero 3 anni prorogabili per altri 2.Alla prima scadenza (3 anni), possono verificarsi i seguenti casi:

• nel silenzio assenso delle parti, il contratto si rinnova automaticamente (di 3 anni in 3 anni);
• se locatore e conduttore non trovano un accordo sul rinnovo, il contratto è prorogato automaticamente per altri 2 anni, dopodiché cessa di produrre i suoi effetti;
• nei casi espressamente previsti dall’art. 3 L. 431/1998 il contratto può essere interrotto dal proprietario già alla prima scadenza.

• La durata deve essere compresa tra 1 e 18 mesi.
• Il canone è libero, ma solo se ci troviamo al di fuori delle città ad alta tensione abitativa e dai Comuni limitrofi. Ciò significa che il locatore dovrebbe essere disposto a rinunciare ad un contratto convenzionato pur rispettando le tabelle proposte dai Comuni di appartenenza, che fanno riferimento ai canoni convenzionati (difficile che il locatore faccia questa rinuncia, in quanto le leggi proibiscono esplicitamente soluzioni diverse da quelle descritte).
• Il contratto va accompagnato dalle dichiarazioni e documentazioni, del conduttore e del locatore, che comprovino le rispettive esigenze di prendere e dare in locazione per una breve durata.

Il contratto per le esigenze abitative degli studenti universitari può essere utilizzato dagli studenti iscritti regolarmente ad un corso di laurea (non fuori corso) fuori dal Comune di appartenenza con una durata compresa tra i 6 ed i 36 mesi.Tale contratto prevede inoltre alcune peculiarità: il rinnovo automatico, salvo disdetta anticipata; la possibilità di recesso parziale per lo studente che abiti assieme ad altri studenti; il divieto di sublocazione.
Rimane esclusa dalla riforma delle locazioni (L. 431/1998), quella riguardante “le finalità turistiche”. Il contratto turistico ad oggi rimane disciplinato quasi esclusivamente dal Codice Civile anche se, a dire il vero, i sindacati degli inquilini Sunia e Uniat e l’associazione dei proprietari Confedilizia hanno prodotto, per la tutela delle parti e per favorire la forma scritta (quasi mai utilizzata), un modello di contratto.Tale contratto, infatti, è assolutamente svincolato dalle norme sinora viste per la stipula od il rinnovo: la forma scritta non è obbligatoria, la durata minima è libera e la disdetta è automatica al termine del periodo pattuito. Unico obbligo, ma solo per le durate superiori a 30 giorni, è la registrazione del contratto.
Ultima tipologia contrattuale da analizzare è quella riferita ad i contratti per uso diverso da abitazione (disciplinati dalla L. 392/1978 e dal Codice Civile), come ad es. uffici, magazzini, negozi.La durata minima del contratto (salvo i casi a carattere dichiaratamente stagionale) è 6 anni, con obbligo di rinnovo per un periodo uguale (6 + 6) ed il canone è lasciato alla libera contrattazione tra le parti.Il recesso anticipato è possibile in due casi: se pattuito nel contratto (e a seconda delle attività, può prevedere un indennizzo), o per gravi motivi (anche se la legge non specifica quali siano), con 6 mesi di anticipo.

La firma del contratto e gli adempimenti successivi

Al momento della firma del contratto, nelle modalità previste dalla legge, si firma solitamente anche un verbale di consegna dell'immobile, all'interno del quale viene descritta la condizione dello stesso al momento della consegna, e l'eventuale mobilio presente. E' molto importante porre attenzione a questo documento in quanto la legge obbliga il conduttore a restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, secondo la descrizione che ne è stata fatta nel verbale, salvo “il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.In mancanza di tale documento, si presume che il conduttore abbia ricevuto l'immobile in buono stato, fermo restando l'obbligo di consegna nello stesso stato.
Contestualmente alla firma, il locatore riceve dal conduttore un deposito cauzionale (che non può superare l'equivalente di tre mensilità), a garanzia di eventuali danni e/o mancati pagamenti, che deve essere versato su un conto fruttifero e che gli verrà restituito al termine del contratto nel caso in cui riconsegni l'immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto. Insieme al deposito, il conduttore versa al locatore il canone di locazione anticipato e riceve, solitamente in questo momento, le chiavi dell'immobile.
Espletati questi passaggi, il locatore dovrà denunciare alle autorità di Pubblica Sicurezza l'avvenuta “cessione del fabbricato” attraverso la compilazione di un apposito modulo (http://www.poliziadistato.it/pds/cittadino/moduli/modellips/modulo_cessione_fabbricato.pdf) e la sua consegna entro il termine perentorio di 48 ore.Dovrà inoltre provvedere alla registrazione del contratto, entro 20 giorni dalla stipula, presso l'Ufficio del Registro, presentando: una copia del contratto con marca da bollo ogni 4 pagine; la ricevuta di avvenuto pagamento dell'imposta di registro (pari al 2% del canone annuo di locazione), pagata in banca tramite il modello F23; il modello 69 “Richiesta di registrazione” (http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/connect/Nsi/Strumenti/Modulistica/Modelli+in+uso+presso+gli+Uffici+delle+Entrate/) debitamente compilato.
L’imposta di registro è obbligatoriamente a carico, in parti uguali (50%), sia del locatore che del conduttore.La registrazione e i successivi rinnovi sono un obbligo a carico del locatario.E' buona norma controllare le ricevute di pagamento, in quanto vige la responsabilità in solido (se una delle parti non paga, deve pagare l'altra).

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