La ricerca del proprio immobile

Iniziare con il piede giusto

L’acquisto della casa è sicuramente una delle scelte più importanti che si compiono nella propria vita.
E' un momento che va comunque vissuto serenamente per evitare di concludere in fretta un affare che potrebbe avere risvolti spiacevoli od impiegare troppo tempo, per paura di non fare la scelta giusta, trasformandosi in un vero e proprio incubo.
Può sembrare più che scontato, ma prima di tutto bisogna fare il punto della situazione e stabilire, da subito alcune semplici linee guida

Quanto si vuole spendere, tenendo altresì presente tutta una serie di aspetti che solitamente si tralasciano come le spese per il notaio, per l'eventuale agenzia, per gli eventuali “ritocchi” (imbianchino, idraulico od elettricista ad esempio), per il trasloco, la mobilia, ecc. che spesso, sommati, rappresentano un costo significativo.
Quali sono le risorse economiche a disposizione per la stipula di un mutuo (la quasi totalità degli acquisti viene effettuata grazie all'aiuto di un istituto di credito/finanziaro) considerando che, in caso di singolo documento di reddito, l'istituto di credito raramente concede il rimborso del mutuo con rate che superino di un terzo l'entrata mensile.
La tipologia di immobile più consona alle proprie esigenze in termini di planimetria ed ubicazione, per esempio prossimità ai servizi pubblici, al lavoro o alle scuole dei figli.

Una volta chiari questi aspetti, si può affrontare la ricerca in modo sereno, potendo far affidamento sulle numerose agenzie immobiliari e rispettive riviste, internet od i non rari annunci esposti sugli edifici della zona di nostro interesse.

La visita della casa

Spesso rappresenta un momento emozionante, col rischio di non effettuare i primi semplici controlli sull'immobile quali:

stato complessivo dello stabile: aspetto esteriore, facciata, scale, ascensore, tetto ecc.;
stato degli interni: pavimenti, infissi, balconi, illuminazione;
certificazione degli impianti: elettrico, idraulico, caldaia;
tipologia di riscaldamento (se centralizzato chiedere informazioni a riguardo)
esposizione rispetto al sole e posizionamento rispetto ad eventuali strade, ferrovia, ecc.

Se siamo soddisfatti dell'aspetto e delle caratteristiche dell'immobile proposto, possiamo allora iniziare con la fase dei controlli burocratici per scongiurare brutte sorprese prima dell'acquisto vero e proprio.

I controlli

Prima di qualsiasi impegno vincolante all'acquisto, dobbiamo verificare i principali documenti inerenti l'immobile:

l'atto di provenienza dell'immobile: rappresenta il più recente documento pubblico (ad esempio acquisto, donazione) inerente la vita dell'immobile; verificare che il titolo in testa al proprietario sia esclusivo, ovvero che non ci siano comproprietari;
la visura ipotecaria: serve principalmente per controllare che sull’immobile non siano state trascritte ipoteche e verificare inoltre l’assenza di eventuali pignoramenti, vincoli o azioni giudiziarie in corso;
la visura catastale: serve per identificare i dati fiscali e geometrici dell'immobile (conformità dell’immobile alle norme urbanistico-edilizie, planimetria, destinazione d’uso, destinazione urbanistica, eventuali condoni, concessioni, licenze, sanatorie, ecc);
nel caso di immobile situato all'interno di un condominio, contattare l’amministratore per sapere se il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali, in quanto chi subentra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. E’ inoltre buona cosa chiedere all’amministratore se esistano eventuali contenziosi in corso o delibere assembleari che prevedano interventi di manutenzione straordinaria;
ulteriori dati relativi al proprietario, nel caso in cui l'immobile sia intestato ad una società (caso in cui si acquista dal costruttore): verifica della società (referenze) e soprattutto verifica di eventuali protesti, perché nel malaugurato caso di fallimento si correrebbero diversi rischi.Se il fallimento avviene prima del rogito, si corre il rischio di perdere gli importi versati e la possibilità di portare a termine il contratto (salvo il diritto di inserirsi nel passivo fallimentare);
Se il fallimento avviene dopo il rogito (entro i due anni successivi) c’è la possibilità che la vendita venga revocata se il compratore conosceva lo stato d’insolvenza del venditore.

Il contratto preliminare

Se le nostre ricerche hanno avuto esito negativo, l'immobile è in regola e siamo d'accordo con il venditore in merito alle condizioni di vendita, possiamo adesso (non prima) procedere ad impegnarci attraverso la sottoscrizione del contratto preliminare (detto anche compromesso o promessa di vendita).
Esso rappresenta l'atto con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita (rogito innanzi al notaio) pertanto, dovrà contenere tutti gli elementi dell’accordo che andranno poi riportati nel rogito.

Nell'atto devono essere indicati:

le generalità ed il titolo di proprietà di chi vende;
le generalità dell'acquirente possono non essere indicate nell'atto e rese note davanti al notaio.
il costo e le caratteristiche dell'immobile come anche ubicazione, confini, pertinenze;
l’assenza o l’esistenza di ipoteche od altri vincoli e la conformità alle norme urbanistico-edilizie
le somme che vengono date a titolo d’acconto o caparra e l'entità dell'eventuale caparra penitenziale
le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito.
Se chi acquista intende chiedere un mutuo, occorre inserire una clausola per non portare a termine l'acquisto se il mutuo non verrà concesso.

Una volta sottoscritto il contratto preliminare, per maggior sicurezza, si può provvedere alla sua trascrizione (a titolo oneroso) per aumentare le garanzie soprattutto nel caso di acquisto da costruttore, in quanto passa molto tempo tra preliminare e rogito.

l rogito

Il rogito è l'atto definitivo della compravendita con cui il notaio trasferisce la proprietà dell'immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata. Successivamente il notaio si occuperà di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e segnalare la variazione al catasto

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